マイホームを所有している方必見。不動産売却にかかる税金はいくら？ - 追伸　そろそろお前もお金について学ぶように　父より

不動産を売却すれば、いくつか税金がかかってくることは、皆さんご存知かと思います。不動産の売却自体、一生のうちそう何度もするわけではないので、実際、申告は必要なのか、税金はいくらかかるのかなどについては、あまり理解している方はいないでしょう。そのまま放置して、年末近くになって税務署から不動産売却に関するお尋ねのハガキが来て、あわてて調べ出す方がほとんどではないでしょうか。

不動産を売却した際にはまず登録免許税、印紙税がかかります。そして、売却価額が購入価額を上回る場合、すなわち売却益が生じた場合にはその年の所得税確定申告で税金「譲渡所得税」を計算し納付しなければなりません。今回は、不動産売却の際の「譲渡所得税」を中心に、不動産売却でかかる税金の計算方法さらに特別控除などについて解説していきたいと思います。

今回の要点

不動産を売却する際、利益が出た場合には所得税・住民税を支払う必要がある。

不動産売却に関しては3000万円特別控除、軽減税率の特例など税金を抑えるための特例があるので、条件を理解して活用しよう。

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１．不動産売却にかかる所得は申告分離課税

売却益が出た場合は「譲渡所得税」「住民税」及び「復興特別所得税」がかかります。

所得税は、給与所得や不動産所得など各種所得金額を合計し総所得金額を求め、これに税率を掛けて税額を計算する総合課税が原則です。しかし、不動産の売却に伴って生じる譲渡所得については、他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する分離課税方式が採用されています。

それでは次に不動産譲渡による所得税の計算方法にういて解説していきたいと思います。

２. 所得税の計算方法は？

たいていの人は不動産の売却価格から購入価格を引いて、差額がプラスなら譲渡益、マイナスなら譲渡損と単純に考えてしまいがちですが、そう単純ではありません。また購入したのがはるか昔で、購入金額がいくらかわからない、と言った場合もあります。

不動産譲渡による所得の計算式を示すと以下のようになります。

・譲渡所得＝ ①譲渡収入金額−（②取得費＋ ③譲渡費用）

・課税譲渡所得＝譲渡所得 −④特別控除

・税額 = 課税譲渡所得　×　⑤税率（所得税・住民税）

2.1. ①譲渡収入金額

譲渡収入金額とは不動産の売却価格、すなわち売買契約書に記載されている金額になります。ただし、不動産といっても、土地と建物の両方がある場合にはそれぞれの売却価格を把握しなければなりません。譲渡所得を計算する際、それぞれ別に計算する必要があるからです。

仮に土地建物を一体として売却し、売却金額も分かれていない場合は消費税からそれぞれの金額を逆算します。なぜなら土地には消費税がかかりませんので、消費税が記載されていれば、その金額は建物にかかる消費税だということがわかるからです。

例えば土地建物を合算で5,000万円（消費税別120万円）で売却した場合、土地及び建物のそれぞれの金額は以下のとおりとなります。

①建物の売却価額：120万円÷8% = 1,500万円

②土地の売却価額：5,000万円－1,500万円 = 3,500万円

このようにして、土地、建物それぞれについて売却価額を把握しました。

次に取得費、つまり購入時にかかった費用について解説いたします。

2.2. ②取得費

取得費には、売却した土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

減価償却費とは？

本来、建物というものは時が経つにつれてその価値は下がっていきます。この時の経過によって価値が下がることを、減価償却(げんかしょうきゃく)といい、以下の計算式に基づいて計算します。

減価償却費=建物価格×90％×償却率×経過年数

例えば

建物購入価格（取得費含む）：1500万円

償却率：0.015（譲渡資産の耐用年数の 1.5倍に応ずる償却率を適用）

取得から売却までの経過年数：15年

の場合、減価償却費は以下のように計算されます。

減価償却費=(建物価格1500万円)×90％×(償却率0.015)×(経過年数15年)

=303.75万円

したがって、この建物の取得費は

1,500万円－303.75万円=1,1960.25万円

となります。

なお、土地については税法では、時の経過とともに価値は下がらないという考え方のため減価償却という概念はありません。

取得費が不明な場合は、概算法が使える。

売った土地建物が代々受け継がれたものであるとか、購入した時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5％相当額とすることができます。

実際の取得費が売った金額の5％相当額を下回る場合も同様です。

例えば、建物を1,500万円で売った場合に取得費が不明のときは、売った金額の5％相当額である75万円を取得費とすることができます。

2.3. ③譲渡費用

不動産売却に伴って支出した費用で、仲介手数料、登記費用、印紙代のほか、建物の取り壊し費用や借主に支払った立ち退き料なども含まれます。

2.4. ④特別控除

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

しかし、普通のサラリーマンが購入するような規模のマイホームで、3,000万円以上も売却益（譲渡所得）が発生しているケースはほとんどありません。つまり3,000万円特別控除の要件に合致していれば、ほとんどのケースでは課税譲渡所得はマイナスとなり、不動産を売却による所得税は発生しないことになります。ただしこの場合でも確定申告は必要になりますので注意が必要です。

3000万円特別控除の適用には細かい要件もありますが、その家に住んでいた場合なら、ほぼ間違いなく適用できるでしょう。

2.5. ⑤税率

マイホームの売却益が3000万円を超えていたらその超えた分に対して、また、マイホーム以外の売却であれば、その売却益に対して税率を掛けた金額が納税額となります。税率は不動産の所有期間に応じて「短期」と「長期」に分類され、それぞれにおいて所得税・住民税の税率が異なります。

不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」、5年を超える場合「長期譲渡所得」となり、短期か長期かの判定は売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合は「短期」、売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合は「長期」となります。

わかりやすく言うと、購入してから売却する日まで、正月を6回以上迎えたら「長期」、5回以下なら「短期」となります。

短期、長期それぞれの税率は以下のようになります。

短期譲渡所得：39.63％（所得税30.63%、住民税9%）

長期譲渡所得：20.315％（所得税15.315%、住民税5%）

「短期」と「長期」で2倍近く違いますので、売却するなら長く保有した方がよいでしょう。

所有期間10年超の場合の軽減税率の特例

さらに、自分で住んでいたマイホーム（居住用不動産）を売却した時に、その不動産を10年超所有していれば、長期譲渡所得の税額より低い税率で計算する軽減税率を適用できる特例があります。

居住用財産の3,000万円の特別控除の特例と併用できるため、3,000万円の特別控除の特例を適用しても譲渡所得（売却益）が出ている場合、この特例を適用すればさらに税額が軽減されます。